Besichtigung 3.9.2011  Nur Lage- und Außenbesichtigung, da außerplanmäßiger Grundstückszutritt bei den gekündigten Mietern nachvollziehbar auf Missfallen stieß.

Lage: Westliche Seite der Ahornstraße ausschließlich Seegrundstücke in Bestlage wunderschöner Umgebung, gehobene Wohnbebauung, überwiegend Einfamilienhäuser, eingestreut Mehrfamilien-Neubauten, eingestreut hochwertige Rekonstruktionen, eingestreut überaus anspruchsvolle Architekten-Neubauten, östliche Straßenseite eingestreut DDR-Miethäuser, beide Straßenseiten durchgehend mit Vorgärten, überwiegend gepflegt. Richtung Müggelsee im Geflecht der zahlreichen Kanäle ("Neu Venedig") mit vielen Wochenendgrundstücken. - Öffentlicher Zugang zum See in ca. 160 m Fußweg Entfernung als Ende der kreuzenden Lutherstraße.

Vergleichslage: Wenn es im Prospekt heißt, diese Gegend sei das "Zehlendorf des Ostens", so ist das hinsichtlich der Anmut untertrieben, hinsichtlich des ökonomischen und intellektuellen Entwicklungsstands übertrieben und irreführend, denn Zehlendorf hat mit der Freien Universität in Dahlem immerhin eine der größten deutschen Universitäten im Bezirk mit U-Bahnanschluss, Autobahnnähe und im städtebaulichem Verbund mit Berlins Zentralbezirken, kein "Vorort" wie Rahnsdorf.
Zehlendorf: 18,8 Quadratkilometer, 58.000 Einwohner + ca. 40.000 Studierende aus anderen Bezirken, 
Bevölkerungsdichte 3.100 Einwohner pro Quadratkilometer. 
Rahnsdorf: 21.5 Quadratkilometer, also vergleichbar groß, aber keine 9.000 Einwohner + Naherholungspendler, 
Bevölkerungsdichte kaum mehr als 400 pro Quadratkilometer. Vororttypisch nur S-Bahn (Station Erkner). 
 
Straßenverhältnisse und Bürgersteiger: Alleebäume, allgemein in der Gegend holpriger Eindruck, teils unbefestigte Bürgersteige, in der Ahornstraße besser, teils eng, wenn Straßenrandbeparkung. 

Dämeritzsee: Ernstzunehmende Größe, Distanz zwischen Ost- und Westufer ca. 800 Meter, genutzt und tauglich für gesellschaftliche Segelyachten ohne sportlichen Anspruch, tauglicher für kleinere Segelboote und Surfer, viele Motorboote. Über Kanalsystem mit dem nahen (sportqualitativ nicht entscheidend größeren) Großen Müggelsee verbunden, ...

Lichtverhältnisse: Optimal, da Erholungs- und Stegbereich in unverschatteter Westlage für lange Abende und Sonnenuntergänge, ...

Grundstücksgröße und -schnitt: Mit einer Grundstücksgröße von 1.503 qm für die Bebauung und funktionale Aufteilung ausreichend, trapezöffnend zum See, keine spitzen, gebrauchseinschränkenden Winkel, keine starken Gefälle, stimmige Relation sämtlicher Flächenverhältnisse vor dem Gebäude und dahinter zum See.

Grundstücksaussicht: Sehr schön, die Größe des Sees wahrnehmend, ausreichend abgeschirmt gegen die Nachbarbebauung, Exklusivität bedingend.

Gebäude: Wie prospektiert umfangreiche Rekonstruktions-, Modernisierungs- und Ausbaumaßnahmen seit ca. 15 Jahren. Erste Schäden zeichnen sich im Bereich von Außenputz und Gesimshölzern ab. Holzgutachten, mindestens Klopf-, Stech- und Feuchtetest ist anzuraten, da Tragwerke betreffend.
Die großräumige Verfliesung der vom Bürgersteig aus sichtbaren  Eingangs-Außentreppen und Terrassen sind geschmacklich verfehlt, unpassend zu Gebäudestil- und Gebäudealter, kein gelungener Stilkontrast. Wahrscheinlich finden sich solche Momente auch innerhalb des Gebäudes. 
Ungeprüft: Der vollzogene Dachausbau ist für die Wertigkeit dieser Immobilie von besonderer Bedeutung. Prospektierung und und Gutachten lassen Hinweise auf Baugenehmigungen vermissen. 

Gesamteindruck ist positiv, wenngleich ausgerechnet auf Anhieb einige Details irritieren, die durch Modernisierungsentscheidungen bedingt sind, aber die Naturschönheit, in die sich sowohl die Altarchitektur als auch die Ausbauten einpassen, der Grundstücksschnitt und die Umgebung überwiegen deutlich.

Zielgruppen-Prüfung:  Prospektiert ist die Nutzung für wohlhabende Familien oder gemischt private und freiberufliche, bürogewerbliche Nutzung. Solche Eignung ist in Anbetracht der erheblichen Entfernung zum Berlin-Zentrum fraglich, zumindest eingeschränkt.
Auf wohlhabende Familien bezogen: Es scheint im Nahbereich an höheren Schulen und jugendgemäßen Kulturangeboten zu fehlen, ...
Auf Firmen bezogen: Die Anfahrt zum/vom Berlin-Zentrum erscheint zu weit, ist teils von landschaftlicher Schönheit, aber auch von ruinierten Abschnitten geprägt. Das leisten sich renommierte Firmen nicht.

Zielgruppen-Definition: Entweder Alleinsitz finanziell etablierter Lokalpatrioten ohne schulpflichtigen Nachwuchs oder Zweitsitz für wohlhabende Familien und Firmen mit Naherholungsbedarf und gleichwohl Bereitschaft zu erheblichem Aufwand in der Grundstücks- und Gebäudepflege, sei es in Eigenarbeit oder mit georderten Kräften. 

Hinsichtlich Instandhaltung ist Vermietung im Vergleich zur Eigennutzung allemal weniger Objekt-Identifikation anzunehmen, woraus sich erhöhte Anforderungen an die finanzielle Leistungsbereitschaft des Vermieters ergeben.

Vermietbarkeit: In Anbetracht der Mindestgebotshöhe erscheint eine Vermietung mit Amortisationsanspruch unmöglich, auch perspektivisch. Einfach aus Gründen der Entfernung zum Stadtzentrum. Vergleichbare Immobilien am stadtnäheren Großen Müggelsee hätten es sogleich leichter.
Es müssten Gewerbemietverträge geschlossen werden (dürfen), um sich gegebenenfalls von Mietern trennen zu können, die sich der Grundstücksqualität nicht würdig erweisen oder den Vermieter übermäßig beanspruchen.

Die dazu erforderlichen Vertragskonditionen sind mit dem Wohnmietrecht (Stichwort "Soziales Mietrecht") nur schwer vereinbar. Unsere (Wohn-)Mietgesetze sind auf ein ärmliches Mieterpublikum zugeschnitten und nicht für hochwertige Vermietungsleistungen mit dafür erforderlich freier Vertragsgestaltung. Der Vertragsfrieden hinge davon ab, dass sich entweder die Mieter mit wohnmietrechtlichen Ansprüchen in kulanter Zurückhaltung üben oder vermieterseitige Nachgiebigkeit vorauseilend für Interessenkonflikte aufkommt.

Ergänzende Vermietbarkeitsprüfung im Internet: http://immobilienscout24.de/....From=result_list

Zukunft: Die Lage am Dämeritzsee (insbesondere dieses Grundstücks) teilt die allgemeine Wertbeständigkeit von Schönlagen mit Hauptstadtnähe. Dazu dreierlei:

1. Der Großflughafen Berlin-Brandenburg ab 2012
Die Lärmbeeinträchtigung durch den neuen Großflughafen wird die Lage wertschädigen, wenngleich die Lärmbelästigung weniger stark als in der Maximilianstraße/Pankow zu erwarten sind.
Der Flughafen Tegel (voraussichtliche Schließung Juni 2012) ist ca. 7,5 km Luftlinie von der Maximilianstraße entfernt. Die Flugfrequenz ist seit Jahren steigend mit erheblicher Belästigung (im Freien gesprächsstörend).
Der Flughafen Berlin-Brandenburg (voraussichtliche Inbetriebnahme Frühjahr 2012) ist von der Ahornstraße ca. 15 km Luftlinie entfernt, also mehr Flughöhe.
Andererseits ungehemmte Schallausbreitung über den See, falls die akustische Logik oberhalb von Wasserflächen keine andere ist, zumal es hier nicht um horizontale Autobahngeräusche, sondern um vertikale Fluggeräusche geht.
Deshalb siehe Webseite der Bürgerinitiative mit dortigen Info-Karten zu Flugrouten, Flughöhen und Dezibel  >> http://fluglaermbbi.de  

2. Schnellstraße
Seit vielen Jahren ist eine Schnellverbindung (Stadtautobahn) des Zentrums nach Südosten geplant, scheiterte bislang an wenig überzeugender Trassenführung, Finanzierung und örtlichen Widerständen, könnte das wichtige Entfernungsproblem verkleinern.
 
3. Uferweg
Es müsste geprüft werden, ob der Öffentlichkeit ein Wegerecht am Ufer in Planung ist. Die Exklusivität des Grundstücks wäre gemindert.

Erreichbarkeitsbeispiele

Maximiliantstraße >>> Ahornstraße
A10 = 53,5 km = ca. 40 Minuten Fahrzeit, überwiegend Autobahn
B2 + A10 = 49,3 km = ca. 46 Minuten Fahrzeit
B1 + B5 = 33,8 km = ca. 48 Minuten Fahrzeit, überwiegend Stadtverkehr 

Wilhlem-Stolze-Str. >> Ahornstraße
B1 + B5 = 28,2 km = ca. 38 Minuten Fahrzeit
A10 = 39,5 km = ca. 40 Minuten Fahrzeit
Fürstenwalder Damm = 25,4 km = ca. 41 Minuten Fahrzeit

Ringstr. >> Ahornstraße
A100 = 32,5 km = ca. 47 Minuten Fahrzeit
Fürstenwalder Damm = 33,9 km = ca. 44 Minuten Fahrzeit

Alexanderplatz >> Ahornstraße
B1 + B5 = 29,7 km = ca. 41 Minuten Fahrzeit
Fürstenwalder Damm = 27 km = ca. 45 Minuten Fahrzeit

Gedächtniskirche >> Ahornstraße
A113 + A10 = 61,9 km = ca. 45 Minuten Fahrzeit
A100 = 36,1 km = ca. 47 Minuten Fahrzeit
B1 + B5 = 36,1 km = ca. 51 Minuten Fahrzeit

Herthastraße / Grunewald >> Ahornstraße
A113 + A10 = 63 km = ca. 44 Minuten Fahrzeit
A100 = 38,2 km = ca. 46 Minuten Fahrzeit
A10 = 89,7 km = ca. 57 Minuten Fahrzeit

Herthastraße / Grunewald >> Gedächtniskirche = 5,8 km = 12 Minuten Fahrzeit mit komplettem Kurfürstendamm
Herthastraße / Grunewald >> Alexanderplatz =  12,3 km = 25 Minuten Fahrzeit auf Wegen durch Bestlagen

A. Sachwert: Die Prospektangaben zu Sanierungs- und Modernisierungsinvestitionen scheinen wenigstens in hälftiger Höhe glaubhaft, so dass der Sachwert schon des Gebäudes (=Altbestand plus Aufwand abzüglich Grundstück) deutlich übertrifft.

B. Verkehrswert: Wird der Zuschlag zum Mindestgebot (650.000 €) erteilt, so beträgt der Kaufpreis inklusive Auktionscourtage, Grunderwerbssteuer, Notariat usw. um 15 % erhöht knapp 750.000 €.
Das Mindestgebot dürfte weit übertroffen werden, denn mit einiger Wahrscheinlichkeit werden potentielle Eigennutzer in Bieterkonkurrenz treten und den Preis in die Höhe schnellen lassen, zumal sich leistungsfähiger Eigenbedarf oft genug gerade in der Überschreitung des wirtschaftlich Sinnvollen gefällt - ganz im Unterschied zum Bietergefecht oder in Kaufpreiskalkulation bei "bloßen Renditeobjekten".
Treten leistungsfähige Eigennutzungskonzepte und leistungsfähige Vermietungskonzepte in Bieterkonkurrenz, sind Vermietungskonzepte schneller auf der Verliererstrecke.
 
Die Preistreiberei wäre zudem wahrscheinlich, weil viele unter dem Eindruck hoher und gegenwärtig noch steigender Preise für oftmals schrottreife Innenstadt-Immobilien geneigter dem Glanz, Charme und der anfänglichen (Sach-)Preiswertigkeit des Objekts erliegen können.

C. Rentenwert: Rentabilität und Amortisation sind nur dann "richtig" berechnet, wenn Eigenkapital und Fremdkapital in gleicher Weise gewürdigt werden. Anschaulich: Ist das Eigenkapital groß. so erhöht sich zwar immerhin die Insolvenzfestigkeit, nicht aber die Rentabilität. Deshalb macht die hier überschlägige  Amortisationsprüfung den Gesamtkaufpreis als "Verschuldung des Objekts beim Investor" zur Grundlage wirtschaftlichen Rechnens.

Bei einem durchschnittlichen Schuldzinssatz i.H.v. 6,5 % wäre eine Nettomiete  i.H.v. ca. 5.500 € Richtwert, denn in diesem Vermögensratschlag wird der Begriff "Nettomiete" nicht mietrechtlich, sondern wirtschaftlich verwendet >> Die Nettomiete hat folglich die Kapitalkosten (= Eigenkapital + Fremdkapital werden gleichhoch verzinst) plus Instandhaltungskosten, plus Verwaltungskosten und den Inflationsausgleich abzudecken.

Werden die gegenwärtig deutlich niedrigeren Kreditzinsen in Ansatz gebracht, so macht das nur Sinn, wenn innerhalb der Zinsfestschreibungsfrist eine erhöhte Tilgung bzw. Gewinnentnahme stattfände.
Ansonsten gilt: Niedrige Kreditkosten sind Schönfärberei zulasten des Käufers, provozieren höhere Kaufpreise und die Unterbewertung des eingesetzten Eigenkapitals, obgleich letzteres Steuerpflichten kostete, die prozentual weit oberhalb jedes Schuldzinssatzes liegen müssten. - Folglich bleibt es bei der genannten Nettoforderung.
 
Kommen die für solche Immobilien sehr variablen Betriebskosten hinzu, müsste die Leistungsfähigkeit des Mieters allein für Raumzwecke auf mindestens 7.000 € geschätzt werden dürfen. Solche Miethöhe wäre kein Problem in Berlins Bestlagen, aber wenig wahrscheinlich in abseitigeren Lagen.
Zudem leidet die Rentabilität bei Objekt dieser Art unter erhöhtem Leerstandsrisiko, denn rasche Folgevermietung zu tauglichen Konditionen ist unwahrscheinlich. Der Leerstand wäre im Vergleich zu Leerständen in größeren und hochgradig geteilten Miethäusern deutlich kosten- und verwaltungsintensiver.

Erläuterung: "Richtwerte sind kein Musswerte", sondern dienen der Übung zur Betriebswirtschaftlichkeit.
Zum vereinfachten Wertigkeits- und gleichzeitigem Rentabilitätsvergleich verschiedener Immobilien unterrichten wir die "1%-Regel", wonach eine Immobilie einen Mietwert von monatlich 1 Prozent ihres Gesamtkaufpreises zu repräsentieren hat, zunächst auch unabhängig davon, ob eigengenutzt oder vermietet, denn zu oft erweist sich dann der Maklerspruch "Kaufen ist billiger als Mieten" als irreführende Werbung.
 
Mittels dieser "1%-Regel" werden aus Großinvestitionen überschaubare Mietwertigkeitsvorstellungen.
Beispiel: Kostet ein Objekt insgesamt 750.000 €, so beträgt der Richtwert für das monatliche Mietrisiko 7.500 €.
Je weniger solch Richtwert-Miethöhe erzielbar erscheint, desto mehr Liebhaberei wäre eingekauft bzw. desto teurer oder überteuerter wäre die Immobilie.

Eine Amortisation der hier betrachteten Immobilie erscheint nach solchen Maßstäben ausgeschlossen. Die Rentabilität erreicht bestenfalls (eher unwahrscheinlich) den Inflationsausgleich.

D. Spekulationswert: Differenzgeschäfte aus niedrigem Einkaufspreis und höherem Verkaufspreis sind in zwei Kategorien unterscheidbar.
Einerseits die niederschwellige Spekulation, die besondere in Phasen mit Währungsrisiken genügen mag, wenn eine konkrete Kapitalanlage weniger verliert als das Sparkonto und die Staatsanleihe durch Inflation oder eben auch nicht erstmals durch Währungsreform.
Dass es für Objekte des hier begutachteten Typs unbeachtlich der Krisen Liebhaber gibt, kann nicht daran vorbei, dass die krisensicheren Kreise besonders in Krisen weniger experimentell die Zelte aufschlägt, sondern in ihren wirklichen Hochburgen, eben den ausreichend großen Bestlagen Berlins.
Die niederschwellige Spekulation setzt also für dieses Objekt das Ausbleiben einer verschärfter Krisen voraus oder möchte/kann sie überdauern, anderenfalls riskiert sie, in der abseitigeren Lage überproportional zu verlieren. Und in der Zeit bis dahin können die Kosten des Besitzes stärker belasten als die Schließfachgebühr für Gold, wenngleich das mit anderen Risiken gekoppelt ist. Der Ausstieg aus dem WorstCaseScenario bleibt der Kartoffelacker nebst Schießgewehr oder der Verbleib in Heilberufen. So weit die Familienerfahrung.

Andererseits die höherschwellige Spekulation über die Vermögenssicherung hinaus. Dieser Spekulation stehen steuerrechtliche Fristen entgegen, wonach der rasche Wiederverkauf das Immobiliengeschäft dann wie sonstiger Warenhandel der Umsatzbesteuerung unterliegt, also der Verkaufsgewinn größer als 19 Prozent sein muss.
Bliebe es beim Mindestgebot, so läge das nach hiesiger Auffassung daran, dass der Auktionator die eigentliche Zielgruppe zu wenig erreicht hätte, also ein Gewinn per Weiterverkauf möglich wäre. Solch Differenzgeschäft stünde jedoch unter erhöhtem Zeitdruck, denn kostendeckende Zwischenvermietung wäre nicht nur schwierig zu schaffen, sondern auch kontraproduktiv für den Weiterverkauf. Zur Sicherung des Grundstücks wäre Personaleinsatz erforderlich und qualifizierte Angebotsarbeit. Auch das ist in Vertretungsverhältnissen kaum bezahlbar, sondern lohnt nur in Selbsterledigung mangels anderer Tätigkeiten.
Und schon im Falle des Zuschlags zum Mindestgebot erscheint wäre das Objekt erheblich riskanter als konkret die Ringstraße, solange dort darauf geachtet wird, dass die Werterhaltung ausschließlich aus den Erträgen betrieben wird und Nachschüsse mindestens 1:1 die Wertigkeit steigern.

Das Ahorn-Objekt ist sowohl vergleichsweise als auch ohne Vergleich kein taugliches Spekulationsobjekt.

Ohnehin sind Spekulationsgeschäfte nur schlecht vertretungsfähig, sondern eher etwas für den Selbermacher oder die partnerschaftliche Risikotragung und deshalb für klassische Kapitalanleger ungeeignet. Das gilt beispielsweise für Börsengeschäfte und Kunsthandel gleichermaßen, wenngleich die Branchen mit gegenteiligen Versprechungen "20 Prozent Eigenkapitalrenditen" einerseits klammheimlich einpreisen, sich dessen andererseits auf Aktionärsvesammlungen feiern lassen, ohne dass sich auch gescheitesten Anlegern die Frage aufdrängt: "Wie machen die das, wenn nicht mit mir?"

Zusammenfassung: Diese Immobilie könnte dem Eigenbedarf deutlich genügen. Die vielen anspruchsvollen Neubauten in der Umgebung sichern den wertigen Lageeindruck. Wenn jedoch Eigenbedarf nicht zur Debatte steht, müsste die Immobilie Rentabilitäts- und Wertsicherungsprüfungen bestehen, was sie mit Vermietungskonzepten nicht annähernd schafft und hohe Folgekosten bedeutet.

Wird der Zuschlag zum Mindestgebot (650.000 €) erteilt, so beträgt der Kaufpreis inklusive Auktionscourtage, Grunderwerbssteuer, Notariat usw. um 15 % erhöht knapp 750.000 €.  In dieser Höhe entspricht das Objekt der Wertigkeitsvorstellung, zu der die Prospektierung spontan veranlasste, zumal unter anfänglichen Aspekten bloßer Kapitalanlage und Freude am Besonderen.
Die Nachschau weist indes übergroße Anlagerisiken auf, zumal es im Anlagezeitraum zu Schäden, Ärger durch Mieter und Wertminderungen z.B. durch den Großflughafen und Wegerechte kommen kann und ein Zuschussgeschäft eingekauft wird. Das Motiv würde sich mit zu großer Wahrscheinlichkeit in Unzufriedenheit verkehren.

Zudem und trotzdem ist ein deutlich höheres Auktionsergebnis zu erwarten, was zwar die Wertigkeit dieser Immobilie unterstreichen wird, gleichwohl und gerade deshalb nicht mehr die Sinnhaftigkeit zu Vermietungszwecken, während in wirklichen Bestlagen die Wertschätzung für Eigennutzung und Vermietung mehr Parallelität aufweist.

Insgesamt ist unter Aspekten der Vermögenssicherung abzuraten, auch zum Mindestgebot.

Das Auktionshaus hat Innenbesichtigungstermine anberaumt. Die prospektierten Innenaufnahmen dürften für die Positiveindrücke genügen, während die Nachschau vermutlich zu Abstrichen führt. Darum erscheint die Teilnahme an der Innenbesichtigung nur dann gerechtfertigt, wenn die vorstehenden Ausführungen nicht zu überzeugen vermögen und die tatsächliche Nachfrage zur näheren Auktionsergebnis-Prognose erkundet werden soll, wie sie sich bei solch Objekten im Vergleich zu Standard-Einfamilienhäusern und Standard-Miethäusern weniger sicher prognostizieren lässt.

Gutachtenaufwand: ca. 13 Stunden, HinRück ca. 60 km Fahrt u.   Fotodokumentation,

Gutachtenhonorar: 450 € inkl. USt. als "Richtwert", braucht es aber nicht, denn Ausflug in schöne Umgebung, Abwechslung von gewöhnlicherer Miethaus-Thematik hin zur interessanten Grundsatzfrage, zu welchen Bedingungen eine an sich "nahezu geschenkte Luxusimmobilie" Kapitalanlagezwecke erfüllen kann.